Le taux d’imposition d’une location meublée n’est pas un chiffre unique. Il dépend de votre foyer et du régime choisi.
On confond vite le taux affiché avec la somme réellement payée. Ce guide vous montre ce qu’il vous reste vraiment, une fois l’impôt acquitté.
Comment se calcule l’impôt sur une location meublée en 2026 ?
Le principe du calcul
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC, et non des revenus fonciers. Cela change la façon dont votre bénéfice est calculé.
Vous calculez d’abord un bénéfice imposable, que vous ajoutez à vos autres revenus du foyer. L’ensemble est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour les revenus perçus en 2026 et déclarés en 2027, le barème définitif dépendra de la loi de finances pour 2027. Le barème de l’impôt calculé en 2026 sur les revenus de 2025 sert donc de repère, avec des tranches revalorisées de 0,9 %.
| Fraction du revenu imposable par part | Taux appliqué à la tranche | Assiette concernée |
|---|---|---|
| Jusqu’à 11 600 € | 0 % | Cette fraction n’est pas imposée |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % | Seule la fraction comprise dans cette tranche |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % | Seule la fraction comprise dans cette tranche |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % | Seule la fraction comprise dans cette tranche |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % | Seule la fraction dépassant ce seuil |
Le quotient familial permet de tenir compte de la composition du foyer. L’administration divise le revenu imposable du foyer par le nombre de parts, applique le barème à une part, puis multiplie le résultat par le nombre de parts.
Votre taux marginal correspond à la tranche la plus élevée atteinte, et non au taux appliqué à l’ensemble de vos revenus. Votre taux moyen est l’impôt total divisé par le revenu imposable.
Les prélèvements sociaux
L’assiette dépend du régime choisi. En micro-BIC, elle correspond aux recettes après l’abattement forfaitaire. Au réel, elle correspond au bénéfice après déduction des charges admises et de la part d’amortissement fiscalement déductible.
L’abattement n’est pas un taux d’imposition. Il réduit la base taxable. Le barème de l’impôt et le taux des prélèvements sociaux s’appliquent ensuite à cette base.
Qui relève du statut LMNP ou LMP ?
Les critères du statut
Vous relevez du statut LMP si deux conditions sont réunies dans votre foyer fiscal : les recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.
- Les recettes annuelles dépassent 23 000 € toutes taxes comprises, loyers et charges comprises.
- Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.
Ces autres revenus comprennent notamment :
- les salaires, pensions et rentes viagères ;
- les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée ;
- les bénéfices agricoles ;
- les bénéfices non commerciaux ;
- certains revenus de dirigeants.
Les conséquences du statut
En LMNP, les déficits ne réduisent pas le revenu global. Ils peuvent toutefois s’imputer sur les bénéfices de même activité pendant dix ans.
En LMP, les déficits professionnels peuvent s’imputer sur le revenu global, sans plafond, sous réserve des règles propres à ce régime. L’excédent éventuel se reporte ensuite pendant six ans.
Déficits : LMNP contre LMP
LMNP
Les déficits s’imputent sur les bénéfices de même activité pendant dix ans, sans réduire le revenu global.
LMP
Les déficits professionnels s’imputent sur le revenu global, sans plafond ; l’excédent se reporte pendant six ans.
Micro-BIC : seuils et abattements selon le type de location
Pour les recettes perçues en 2026 et déclarées en 2027, le plafond du micro-BIC s’élève à 83 600 € pour une location meublée classique et pour un meublé de tourisme classé. Il est de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
| Type de location | Plafond micro-BIC pour 2026 | Abattement forfaitaire | Base imposable avant barème |
|---|---|---|---|
| Location meublée classique | 83 600 € | 50 % | 50 % des recettes |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % | 50 % des recettes |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | 70 % des recettes |
L’abattement englobe l’ensemble des charges. Vous ne pouvez donc pas ajouter séparément les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, les assurances ou les dépenses de mobilier. Les loyers et provisions pour charges se déclarent pour leur montant encaissé.
L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Ainsi, des recettes inférieures ou égales à 305 € conduisent à une base imposable nulle dans le régime micro-BIC.
Régime réel : charges, amortissement et déficits
Le résultat imposable
Au régime réel, le résultat fiscal correspond aux recettes encaissées, diminuées des charges engagées dans l’intérêt de l’activité. Vous les déduisez donc une à une.
Vous pouvez notamment prendre en compte :
- les intérêts d’emprunt
- l’assurance
- la taxe foncière
- les frais de gestion
- les dépenses d’entretien
- certains travaux justifiés
Une charge doit être liée à l’activité, justifiée et comptabilisée au titre du bon exercice. Les dépenses personnelles, les frais sans justificatif et les charges déjà couvertes par un autre dispositif ne réduisent pas le bénéfice imposable.
Avant de déduire une charge
- Vérifier que la dépense est liée à l’activité de location meublée.
- Conserver le justificatif qui prouve le montant payé.
- Rattacher la charge à l’exercice au cours duquel elle a été engagée.
Le réel devient obligatoire lorsque les recettes dépassent le plafond du micro-BIC. Vous pouvez aussi l’adopter volontairement. C’est intéressant si vos charges réelles excèdent l’abattement forfaitaire. C’est aussi utile si l’amortissement du bien offre un avantage fiscal.
L’amortissement
La fraction non déduite se reporte sans limite de durée, tant que l’activité reste déficitaire. Conservez un tableau de suivi des amortissements différés. Joignez-le à votre déclaration de résultat.
En LMNP, le déficit provenant des charges, hors amortissement, s’impute uniquement sur les bénéfices futurs de location meublée non professionnelle. Ce report dure dix ans.
En LMP, le déficit relève du régime professionnel et peut s’imputer sur le revenu global, sans plafond, sous réserve des règles propres à ce régime. L’excédent éventuel se reporte pendant six ans.
L’option pour le réel se dépose auprès du service des impôts des entreprises avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle de l’application.
Cette option entraîne la tenue d’une comptabilité et le dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031.
Exemple de calcul : 20 000 € de recettes en location meublée classique
Supposons une location meublée classique qui encaisse 20 000 € en 2026. Le foyer relève du LMNP, sans autre particularité. Il compare le micro-BIC à un régime réel. Ce régime repose sur 8 000 € de charges déductibles et 10 000 € d’amortissements comptables.
Au micro-BIC, le calcul s’effectue immédiatement :
- Recettes encaissées : 20 000 €.
- Abattement forfaitaire de 50 % : 10 000 €.
- Base imposable au titre des BIC : 10 000 €.
L’impôt sur le revenu dépend ensuite de votre foyer, avant les éventuels effets du quotient familial :
- Tranche à 0 % : ces 10 000 € supplémentaires n’entraînent aucun impôt.
- Tranche à 11 % : 1 100 € d’impôt supplémentaire.
- Tranche à 30 % : 3 000 € d’impôt supplémentaire.
Le coût fiscal et social additionnel s’établit à 1 860 €, 2 960 € ou 4 860 € selon ces trois hypothèses. Le taux marginal ne correspond pas au taux appliqué à la totalité des revenus du foyer.
Au régime réel, les recettes de 20 000 € diminuées de 8 000 € de charges laissent 12 000 €. Les 10 000 € d’amortissements, dans la limite de cette différence, ramènent le bénéfice imposable à 2 000 €.
| Régime | Base imposable | Prélèvements sociaux à 18,6 % | Impôt sur le revenu à 30 % |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 10 000 € | 1 860 € | 3 000 € |
| Réel avec hypothèses indiquées | 2 000 € | 372 € | 600 € |
Déclaration des revenus et démarches du loueur
Déclarer les revenus
Déclarez le début de votre activité dans les quinze jours suivant la première location. Faites-le sur le guichet des formalités des entreprises. Vous obtenez ainsi un numéro SIRET et vous indiquez le régime fiscal choisi.
Au micro-BIC, vous reportez vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. L’administration calcule automatiquement l’abattement.
Démarches et autres taxes
La cotisation foncière des entreprises, ou CFE, concerne en principe les loueurs meublés. Une exonération peut s’appliquer. Elle vaut notamment si les recettes ou le chiffre d’affaires ne dépassent pas 5 000 €. Elle vaut aussi si le logement est votre résidence principale, dans certaines conditions.
La première année, vous déposez la déclaration initiale n° 1447-C-SD au plus tard le 31 décembre auprès du service des impôts des entreprises compétent. Le montant de la CFE dépend ensuite de la commune.
L’impôt issu des revenus BIC se prélève par acomptes lorsque son montant est régulier. Après la déclaration annuelle, une somme inférieure à 300 € est prélevée en septembre. Une somme supérieure se répartit de septembre à décembre.
Vente du logement et autres exonérations à connaître
La fiscalité à la revente
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Cette réintégration augmente mécaniquement la plus-value taxable, sauf pour certaines résidences-services.
Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles lorsque le bien figure à l’actif de l’exploitation. Une exonération totale peut s’appliquer après cinq années d’activité si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € hors taxes, sous réserve des conditions prévues.
Les locations exonérées
La location d’une pièce de votre résidence principale peut être exonérée lorsque le locataire en fait sa résidence principale, ou sa résidence temporaire de salarié saisonnier, et que le loyer demeure raisonnable. En 2026, les plafonds annuels hors charges s’établissent à 215 € par mètre carré en Île-de-France et à 159 € dans les autres régions.
La location habituelle de chambres à des personnes qui n’y élisent pas domicile, notamment des chambres d’hôtes, peut également être exonérée lorsque les recettes ne dépassent pas 760 € toutes taxes comprises par an. Ces règles s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2026.
Avant de retenir votre régime, comparez le total de vos charges justifiées à l’abattement forfaitaire, qui couvre déjà l’ensemble des dépenses. Déclarez le début de votre activité dans les quinze jours suivant la première location, afin d’effectuer cette démarche dans le délai prévu.
Foire aux questions
Qui paie la taxe d’habitation pour un logement meublé utilisé comme résidence secondaire ?
La taxe d’habitation reste due pour un logement meublé utilisé comme résidence secondaire.
Elle est établie au nom de la personne qui dispose du logement au 1er janvier, propriétaire ou locataire ayant une occupation privative suffisamment permanente.
La location meublée est-elle soumise à la taxe foncière ?
Oui, la taxe foncière est établie au nom du propriétaire, quel que soit le régime, LMNP ou LMP.
La location meublée peut aussi entraîner la CFE, un impôt distinct dont le montant dépend de la commune.
Faut-il créer une société pour louer un logement meublé ?
Non, la création d’une société n’est pas obligatoire pour louer un logement meublé.
Vous devez en revanche déclarer le début de l’activité et obtenir un numéro SIRET, même en LMNP.
Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée ?
Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre l’ensemble de vos charges. Au régime réel, l’amortissement du bien peut réduire le bénéfice imposable, dans la limite de ce résultat.
Au régime réel, l’amortissement du bien peut réduire le bénéfice imposable, dans la limite de ce résultat.
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