Avec 40 000 € de loyers, le régime choisi modifie le résultat imposable. Quel calcul convient à votre situation ?
Un exemple de fiscalité en location meublée compare le micro-BIC et le réel pour éclairer votre choix.
Micro-BIC en 2026 : seuils et abattements
Les seuils du régime micro-BIC
Les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Ils ne sont pas des revenus fonciers. Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est déduit des recettes encaissées.
Pour les revenus de 2026, les seuils révisés s’appliquent du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028. Le plafond varie selon le type de location. Il dépend aussi des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année.
Les seuils et abattements applicables sont les suivants :
- Location meublée longue durée : seuil de 83 600 €, abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme classé : seuil de 83 600 €, abattement de 50 %.
- Chambre d’hôtes : seuil de 83 600 €, abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme non classé : seuil de 15 000 €, abattement de 30 %.
Dépasser le plafond une année ne suffit pas toujours à sortir du micro-BIC. Le régime réel devient obligatoire si le dépassement a lieu deux années de suite, sous réserve des règles propres à la période concernée.
Pour calculer les recettes, comptez les loyers encaissés, les charges facturées au locataire et les provisions pour charges. Vous ne devez donc pas déclarer le seul loyer hors charges.
Le calcul du bénéfice imposable
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes. L’abattement correspondant est ensuite appliqué. Il couvre vos charges selon un montant fixe. Vous ne pouvez donc pas déduire séparément les intérêts d’emprunt, les travaux, les assurances ni les frais de gestion.
Recettes encaissées − abattement forfaitaire = bénéfice imposable
Avec 30 000 € de recettes en 2026 pour une location meublée longue durée, le bénéfice imposable est de 15 000 € après l’abattement de 50 %.
- Recettes déclarées : 30 000 €.
- Abattement de 50 % : 15 000 €.
- Bénéfice imposable : 15 000 €.
Le bénéfice imposable de 15 000 € est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le montant de l’impôt dépend de la situation et du revenu global de votre foyer. Ce bénéfice sert aussi de base aux prélèvements sociaux, lorsqu’ils s’appliquent.
Pour un meublé de tourisme non classé qui rapporte 12 000 €, l’abattement de 30 % est de 3 600 €. Le bénéfice imposable est donc de 8 400 €.
L’abattement ne peut être inférieur à 305 €. Si les recettes ne dépassent pas ce montant, le bénéfice imposable au micro-BIC est nul. Cette disposition ne supprime pas nécessairement toute obligation déclarative.
Vous pouvez bénéficier d’une exonération pour les recettes d’une location saisonnière dans une partie de votre habitation principale, dans la limite de 760 € par an. La location doit être habituelle et s’adresser à des personnes qui n’y établissent pas leur domicile.
Vous pouvez aussi être exonéré pour une pièce louée comme résidence principale du locataire, si le loyer respecte des limites raisonnables.
Régime réel : charges, amortissement et résultat imposable
Le régime réel substitue la déduction des dépenses effectivement supportées pour l’activité à l’abattement forfaitaire. Il s’impose lorsque les seuils du micro-BIC sont dépassés pendant la période prévue par la loi, ou peut être choisi sur option du propriétaire.
Pour réduire le résultat imposable, une dépense doit servir l’activité de location, être justifiée par une facture ou un document équivalent, et se rattacher à l’exercice concerné. Les dépenses personnelles ou sans lien direct avec le bien ne sont pas déductibles.
Parmi les principales charges susceptibles d’être déduites figurent :
- les intérêts et frais d’emprunt liés au bien loué ;
- les primes d’assurance du logement ou de l’emprunt ;
- les frais de gestion et de comptabilité ;
- les dépenses d’entretien et de réparation ;
- les taxes et charges de copropriété déductibles.
Ce régime requiert une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général. Vous devez établir une déclaration de résultat et conserver les justificatifs des charges comptabilisées.
L’amortissement répartit le prix d’un bien immobilisé sur sa durée normale d’utilisation. Il peut concerner le logement inscrit à l’actif, ainsi que les meubles et équipements qui se déprécient au fil du temps.
Le terrain, qui ne se déprécie pas de manière irréversible, n’est pas amortissable. Le prix d’achat doit donc être réparti entre la part correspondant au terrain et celle correspondant à la construction.
Chaque année, le montant d’amortissement déductible est plafonné à la différence entre les loyers acquis et les autres charges déductibles. L’amortissement ne peut donc pas, à lui seul, créer un déficit fiscal.
Deux calculs du plafond d’amortissement
Charges de 12 000 €
Avec 30 000 € de loyers, 12 000 € de charges et 15 000 € d’amortissements comptables, le plafond d’amortissement atteint 18 000 €. Les 15 000 € sont donc entièrement déductibles et le résultat fiscal s’établit à 3 000 €.
Charges de 20 000 €
Si les charges s’élèvent à 20 000 € pour 30 000 € de loyers, le plafond d’amortissement tombe à 10 000 €. Sur 15 000 € d’amortissements comptables, seuls 10 000 € sont déduits ; les 5 000 € restants sont reportés.
Un déficit LMNP ne peut pas être déduit du revenu global du foyer. Il s’impute uniquement sur les revenus futurs d’une activité de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.
Pour opter pour le régime réel, le propriétaire adresse sa demande au service des impôts des entreprises dans le délai prévu pour la déclaration de résultat. L’option vaut un an et se renouvelle automatiquement, sauf dénonciation dans les délais requis.
LMNP ou LMP : les critères de qualification
Pour relever du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), votre foyer doit remplir deux conditions. Ses recettes annuelles doivent dépasser 23 000 € et excéder ses autres revenus d’activité retenus par le Code général des impôts.
La comparaison porte sur les recettes de tout votre foyer fiscal. Elle ne se fait ni logement par logement ni au seul nom de la personne inscrite sur le bail.
Les autres revenus pris en compte comprennent notamment :
- les salaires, les pensions et rentes viagères ;
- les bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée ;
- les bénéfices agricoles ;
- les bénéfices non commerciaux.
Deux exemples de qualification
LMNP
Un foyer percevant 28 000 € de loyers meublés et 45 000 € de salaires demeure LMNP, puisque ses recettes locatives sont inférieures à ses autres revenus d’activité.
LMP
Avec 28 000 € de loyers et 18 000 € de salaires, le foyer satisfait aux deux critères du LMP.
Le statut LMP peut changer le traitement des déficits. Sous réserve des règles propres aux déficits professionnels, vous pouvez les imputer sur votre revenu global. La limite de dix ans applicable aux déficits LMNP ne s’applique pas.
Le statut LMP peut aussi entraîner votre affiliation aux organismes sociaux. Le régime et les cotisations dépendent des recettes, du type de location et du niveau des revenus.
Déclarez votre début d’activité au guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours suivant le début de la location. Vous obtiendrez un numéro SIRET et signalerez le régime fiscal choisi.
Déclarer les recettes et le résultat
Les formulaires à utiliser
Pour déclarer vos revenus de location meublée, remplissez le formulaire n° 2042-C-PRO avec votre déclaration générale n° 2042. La rubrique dépend de votre statut, LMNP ou LMP, et du régime fiscal choisi.
Au micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes encaissées. Ne retirez pas l’abattement vous-même. Si vous êtes LMNP et louez un meublé à l’année, reportez les sommes dans la rubrique des revenus de locations meublées non professionnelles.
Pour vos revenus 2025 déclarés en 2026, les cases micro-BIC en LMNP sont les suivantes :
- 5NG à 5PG : chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
- 5NH à 5PH : meublés de tourisme non classés ;
- 5NI à 5PI : autres locations meublées, notamment les locations longue durée.
Vérification des cases déclarées
- Avant de transmettre votre déclaration, vérifiez donc l’intitulé correspondant à l’année des revenus concernés.
Au régime réel, remplissez d’abord la déclaration n° 2031 et ses annexes. Reportez ensuite le bénéfice ou le déficit fiscal sur la 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles ou professionnelles.
Le calendrier et les corrections
Si votre exercice se termine le 31 décembre, déposez la déclaration n° 2031 au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Pour la déclaration de revenus 2042-C-PRO, la date limite dépend du calendrier annuel et de votre département de résidence.
Pour la déclaration en ligne des revenus 2025, la date limite dépend de votre département :
- Départements 01 à 19 et résidents à l’étranger : 21 mai.
- Départements 20 à 54 : 28 mai.
- Départements 55 à 976 : 4 juin.
Un retard peut entraîner une majoration de 10 % en l’absence de mise en demeure. Elle peut atteindre 20 % ou 40 % selon le délai de régularisation après mise en demeure. Des intérêts de retard de 0,20 % par mois peuvent également s’ajouter.
Revente d’un bien LMNP : traitement des amortissements
Pour une vente depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel entrent dans le calcul de la plus-value LMNP. Avant ce calcul, leur montant est retranché du prix d’acquisition.
Formule simplifiée : Plus-value brute = prix de cession − prix d’acquisition après déduction des amortissements déduits
Un logement acheté 250 000 €, avec 20 000 € de frais d’acquisition inclus dans le prix de revient, est revendu 320 000 €. Les amortissements déduits s’élèvent à 80 000 €. Le calcul se présente ainsi :
- Prix de revient initial : 270 000 €.
- Amortissements déduits : 80 000 €.
- Prix d’acquisition corrigé : 190 000 €.
- Prix de cession : 320 000 €.
- Plus-value brute avant abattement : 130 000 €.
La plus-value LMNP suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. L’impôt sur le revenu est de 19 %. Des prélèvements sociaux s’y ajoutent. Les abattements liés à la durée de détention s’appliquent avant le calcul.
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention. Celle des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.
Cotisation foncière des entreprises et prélèvements sociaux
La cotisation foncière des entreprises
La location meublée relève de la cotisation foncière des entreprises (CFE), même si vous la pratiquez à titre particulier. Son montant dépend notamment de la valeur locative du bien et des taux votés par la commune.
Vous êtes exonéré de cotisation minimum si les recettes ou le chiffre d’affaires de la période de référence ne dépassent pas 5 000 €.
Les règles propres au local et à la commune restent toutefois à vérifier.
Durant sa première année d’activité, vous déposez une déclaration initiale n° 1447-C-SD auprès du service des impôts des entreprises. Si vous créez votre activité en 2026, cette démarche établit la CFE 2027. Vous devez la faire avant le 31 décembre 2026.
Les prélèvements sociaux et l’Urssaf
En location meublée non professionnelle, les revenus soumis aux prélèvements sociaux sur le patrimoine sont taxés à 18,6 % en 2026. Ce taux comprend notamment la contribution sociale généralisée, la contribution pour le remboursement de la dette sociale et le prélèvement de solidarité.
Les prélèvements portent sur le revenu net, après l’abattement du micro-BIC ou la déduction des charges au régime réel. Pour un bénéfice net de 15 000 €, ils atteignent 2 790 €, avant toute règle particulière liée à votre situation.
Si les recettes d’une location meublée de courte durée dépassent 23 000 €, vous pouvez relever des cotisations sociales sur les revenus d’activité.
Le traitement des locations longue durée et celui des locations touristiques ne sont pas nécessairement identiques.
Choisir entre micro-BIC et réel : exemple d’arbitrage
Le micro-BIC offre une règle simple et claire. Le régime réel peut réduire davantage votre bénéfice imposable si vos charges, intérêts d’emprunt et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité et déposer une déclaration n° 2031.
Pour 40 000 € de recettes en location meublée longue durée, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Votre bénéfice imposable est alors de 20 000 €.
Au régime réel, les charges déductibles sont de 9 000 €, et les amortissements comptables atteignent 18 000 €. Le plafond d’amortissement est de 31 000 €, soit 40 000 € de recettes moins 9 000 € de charges. Vous pouvez donc déduire les 18 000 € d’amortissements.
- Amortissements déduits : 18 000 €.
- Résultat fiscal : 13 000 €.
Dans cet exemple, le régime réel réduit de 7 000 € votre base imposable par rapport au micro-BIC. L’économie d’impôt dépend ensuite de votre tranche marginale d’imposition, des prélèvements sociaux et du coût de la comptabilité.
Si vos charges sont faibles et que le logement est déjà largement amorti, l’abattement de 50 % peut être plus avantageux. En revanche, un emprunt important, des travaux déductibles ou un prix d’acquisition élevé peuvent rendre le régime réel plus intéressant.
Pour comparer les deux options, trois éléments méritent une attention particulière :
- Amortissements disponibles : retenez uniquement la part fiscalement déductible et son éventuel report.
- Financement : intégrez les intérêts et frais d’emprunt sur toute la durée du crédit.
- Gestion administrative : prévoyez la tenue de la comptabilité, la déclaration 2031 et les honoraires éventuels.
Une optimisation fiscale solide repose sur des dépenses réelles, des justificatifs conservés et une comptabilité sincère. Une dépense personnelle, une facture artificiellement rattachée au logement ou une ventilation injustifiée peut être remise en cause.
Avant de déclarer, réunissez vos recettes encaissées, vos charges justifiées et les amortissements disponibles, puis comparez les bases imposables au micro-BIC et au réel, en intégrant le coût comptable. Vérifiez le seuil correspondant à votre location, puis retenez le régime adapté à vos chiffres.
Foire aux questions
Quel est le montant d’imposition pour une location meublée ?
Il n’existe pas de montant fixe : l’impôt dépend de votre bénéfice imposable et des revenus de votre foyer. Les prélèvements sociaux ou des cotisations sociales peuvent s’ajouter, selon votre statut et le type de location.
Comment ne pas payer d’impôt pour une location meublée ?
Un bénéfice imposable nul peut résulter d’une exonération applicable à certaines locations ou de l’abattement minimal de 305 € au micro-BIC. Cela ne supprime pas vos obligations déclaratives, et vous ne pouvez pas déduire une dépense personnelle.
Est-il plus avantageux de louer en meublé ?
Ce n’est pas automatique : l’avantage dépend de vos recettes, de vos charges, de votre financement et de votre situation fiscale. Comparez le résultat imposable et les coûts de gestion avec votre projet, plutôt que de choisir le meublé sur le seul critère fiscal.
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