Lorsqu’on met un logement en ligne sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com, une question revient souvent chez les propriétaires : pourquoi le prix affiché au voyageur est-il plus élevé que le tarif de la grille de prix ?
La réponse est simple : les plateformes prennent une commission sur chaque réservation. Pour préserver la rentabilité des propriétaires (et de l’agence), il faut donc ajuster les prix afin que, même après commission, votre revenu net reste identique.
Dans cet article, nous allons décortiquer ce mécanisme avec un exemple chiffré. Vous verrez comment cela s’applique aussi bien aux nuitées qu’aux frais annexes (ménage, blanchisserie). Enfin, nous mettrons en perspective avec une réservation directe, qui reste la plus avantageuse pour le voyageur.
Un peu de vocabulaire
Avant d’entrer dans les chiffres, posons le termes qui vont être utilisés :
- Prix public : le tarif payé par le voyageur (ce qu’il voit sur Airbnb, Booking, ou en direct).
- Prix de base : le montant après déduction de la commission de la plateforme.
- Net propriétaire : ce que vous recevez par virement, après déduction de nos honoraires de gestion.
- Frais annexes : ménage et blanchisserie, facturés au voyageur et destinés à couvrir nos prestataires (ces montants ne concernent pas directement le propriétaire, mais les plateformes y appliquent aussi une commission).
- Markup : c’est le pourcentage d’augmentation que l’Agence CVR va appliquer pour compenser la commission de la plateforme
Les commissions des plateformes
| Plateforme | Commission | Markup |
| Airbnb | 15% | 17,65% |
| Booking.com | 17% | 20,5% |
Pourquoi le markup est-il différente de la commission ?
La raison est mathématique : la commission de la plateforme est calculée sur le prix public payé par le voyageur (c’est-à-dire après majoration), et non sur le prix de base souhaité par le propriétaire. Exemple pour un tarif de 1000 euros. Il est augmenté à 1150 euros après markup. 15% de 1150 corespond à 172,5 euros. On obtient 977,5 après déduction de la commision. Les comptes ne sont pas bons : on a perdu de l’argent dans la bataille.
Pour retrouver exactement le prix de base (ici 1000 €), il faut donc appliquer un pourcentage légèrement supérieur. Une commission de 15 % correspond à un markup de 17,65 %.
Exemple
| Plateforme | Airbnb | Direct |
| Prix sur la grille | 1 000 euros | 1 000 euros |
| Prix public | 1 177 euros | 1 000 euros |
| Commission plateforme | 177 euros | 0 euros |
| Prix de base (on revient au tarif grille après déduction de la commission plateforme) | 1 000 euros | 1 000 euros |
| Honoraires agence | 250 euros TTC | 250 euros TTC |
| Net propriétaire | 750 euros | 750 euros |
Ce qu’il faut retenir
- Les plateformes appliquent une commission (15 % à 17 %).
- Pour préserver la rentabilité, on applique un markup sur les tarifs affichés.
- Cette logique s’applique aux nuitées comme aux frais annexes.
- Pour le propriétaire, le net reste identique quelle que soit la plateforme.
- Pour le voyageur, la réservation directe est toujours la plus avantageuse.
Chez CVR, nous paramétrons automatiquement ces ajustements pour garantir les revenus des propriétaires. Vous êtes assuré de percevoir le même revenu net, tout en conservant la compétitivité de votre bien.